Ngày 29 /11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai. Luật được Chủ tịch nước ký Lệnh công bố số 22/2013/L-CTN ngày 09/12/ 2013 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014.
Phòng Pháp chế phối hợp với Chi hội Luật gia Thanh tra thành phố giới thiệu nội dung cơ bản của Luật như sau:
I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI
Luật đất đai năm 2003 sau hơn 10 năm thi hành đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận. Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai năm 2003 còn nổi lên một số tồn tại, bất cập chủ yếu như sau:
- Pháp Luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn. Một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp. Công tác thanh tra, giám sát thi hành pháp luật chưa nghiêm, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm.
- Nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp.
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn hạn chế, bất cập.
- Quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn chưa đáp ứng được yêu cầu dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết qua nhiều cấp, kéo dài; nhiều bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa được thi hành; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp.
- Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn rườm rà, thời gian giải quyết còn dài.
- Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở. Đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác quản lý đất đai còn hạn chế.
Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng trên là:
- Thứ nhất, đất đai có nguồn gốc rất phức tạp; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; việc quản lý đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhưng lại trao cho người sử dụng đất nhiều quyền, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt cũng đặt ra nhiều vấn đề mới, trong khi chúng ta còn thiếu kinh nghiệm. Mặt khác, công tác nghiên cứu, tổng kết thực tiễn để làm rõ cơ sở lý luận còn hạn chế, chưa kịp thời.
- Thứ hai, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp; các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành nhiều nhưng còn thiếu đồng bộ, có mặt còn chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa pháp Luật đất đai với các pháp luật khác. Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với quy định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương; mặt khác chưa phù hợp với năng lực thực hiện pháp luật của địa phương. Chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm.
- Thứ ba, tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai chưa nghiêm; việc phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai còn chưa được chú trọng, kém hiệu quả; việc thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước trong đó có việc chỉ đạo xây dựng, thực hiện, kiểm tra, sơ kết, tổng kết rút kinh nghiệm trong việc thi hành pháp luật chưa đầy đủ, kịp thời; một bộ phận cán bộ làm công tác quản lý đất đai còn yếu kém về năng lực, phẩm chất, còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng gây ảnh hưởng xấu trong xã hội và bất bình trong nhân dân; việc thanh tra, kiểm tra giám sát và xử lý các hành vi sai phạm trong quản lý đất đai chưa kịp thời; ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận nhân dân còn hạn chế.
Từ những nguyên nhân trên kết hợp với việc cần thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng thì việc sửa đổi một cách toàn diện Luật Đất đai 2003 là điều cần thiết.
II. QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT ĐẤT ĐAI
Luật đất đai được xây dựng trên cơ sở quan điểm chỉ đạo sau:
Một là, sửa đổi Luật Đất đai phải phù hợp với quan điểm, cương lĩnh, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng; bảo đảm ổn định chính trị - xã hội; phù hợp với đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.
Hai là, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai. Không đặt vấn đề điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình và cá nhân.
Ba là, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất. Kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp, nhất là đất trồng lúa, đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác nhằm đảm bảo vững chắc an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường, sinh thái. Khuyến khích tích tụ ruộng đất, phát triển trang trại, doanh nghiệp nông nghiệp phù hợp với điều kiện của từng vùng.
Bốn là, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Xây dựng cơ chế và có những giải pháp để đất đai trở thành nguồn lực cho sự phát triển của đất nước. Sử dụng hiệu quả các công cụ về giá, thuế trong quản lý đất đai nhằm khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, lãng phí.
Năm là, bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa quy định của Luật đất đai với các luật khác có liên quan, giữ vững nguyên tắc pháp chế và tính nghiêm minh của pháp luật về đất đai, hạn chế các quy định mang tính chất hợp thức hóa vi phạm. Đảm bảo thống nhất quản lý nhà nước về đất đai từ Trung ương đến cơ sở, tập trung đầu mối để nâng cao vai trò của đại diện chủ sở hữu trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất.
III. BỐ CỤC VÀ NHỮNG NỘI DUNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI
1. Về bố cục của Luật Đất đai
Luật đất đai bao gồm 14 chương và 212 điều, cụ thể như sau:
Chương I. Quy định chung (từ Điều 1 đến Điều 12)
Chương II. Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai (từ Điều 13 đến Điều 28).
Chương III. Địa giới hành chính và điều tra cơ bản về đất đai (từ Điều 29 đến Điều 34)
Chương IV. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (từ Điều 35 đến Điều 51)
Chương V. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (từ Điều 52 đến Điều 60)
Chương VI. Thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (từ Điều 61 đến Điều 94)
Chương VII. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (từ Điều 95 đến Điều 106)
Chương VIII. Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất (từ Điều 107 đến Điều 119)
Chương IX. Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai (từ Điều 120 đến Điều 124)
Chương X. Chế độ sử dụng các loại đất (từ Điều 125 đến Điều 165)
Chương XI. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (từ Điều 166 đến Điều 194)
Chương XII. Thủ tục hành chính về đất đai (từ Điều 195 đến Điều 197)
Chương XIII. Giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (từ Điều 198 đến Điều 209)
Chương XIV. Điều Khoản thi hành (từ Điều 210 đến Điều 212).
2. Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai
2.1. Chương I. Quy định chung
Chương này quy định về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, giải thích từ ngữ, sở hữu đất đai, người sử dụng đất, nguyên tắc sử dụng đất, người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất, người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý, khuyến khích đầu tư vào đất đai, phân loại đất, căn cứ để xác định loại đất và những hành vi bị nghiêm cấm.
So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2103 có những điểm thay đổi sau đây:
- Bổ sung quy định giải thích một số từ ngữ như quy hoạch sử dụng đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại, hệ thống thống tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế, đất để xây dựng công trình ngầm, hộ gia đình sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (các Khoản 2, 13, 22, 23, 26, 27, 28, 29 và 30 Điều 3) để giúp cho việc hiểu và áp dụng Luật một cách thống nhất.
- Quy định về người sử dụng đất (tại Khoản 6 và 7 Điều 5) có làm rõ hơn về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cho phù hợp với Luật Quốc tịch và Luật Đầu tư.
- Luật hóa các quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất (Điều 7), người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao (Điều 8).
- Quy định cụ thể hơn về căn cứ xác định loại đất để thuận lợi cho việc áp dụng trên thực tế (Điều 11). Theo đó, loại đất được xác định theo Giấy chứng nhận, các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này (tương ứng với các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật hiện hành); trường hợp không các loại giấy tờ trên thì căn cứ xác định loại đất theo quy định của Chính phủ.
- Nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, Luật quy định bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm như hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định (Khoản 5 Điều 12); sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký (Khoản 6 Điều 12); không công cấp hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật (Khoản 9 Điều 12).
2.2. Chương II. Quyền của Nhà nước và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với đất đai
Lần đầu tiên Luật Đất đai đã dành một chương riêng quy định về quyền và trách nhiệm của Nhà nước. Trong đó, quy định cụ thể về 08 quyền của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu về đất đai như : quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (từ Điều 13 đến Điều 20); việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai (Điều 21)
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai (Điều 22): Luật Đất đai năm 2013 có bổ sung các nội dung sau đây:
+ Điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất;
+ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;
+ Giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
Việc bổ sung các nội dung trên đây nhằm khắc phục những bất cập hiện nay đó là chỉ mới quan tâm điều tra về số lượng đất, chưa quan tâm đến vấn đề về chất lượng đất; khẳng định công tác quản lý nhà nước về đất đai cần thiết phải phát triển cả chiều sâu và chiều rộng để đảm bảo quản lý chặt chẽ và khai thác tốt nhất quỹ đất cho các mục đích phát triển.
- Quy định cụ thể về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất (Điều 26) như: bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp; cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo quy định; bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi theo quy định; có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
- Quy định trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất đối với đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 27).
- Bổ sung vào Luật quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân (Điều 28). Theo đó, Nhà nước có các trách nhiệm cụ thể sau đây:
+ Xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai và bảo đảm quyền tiếp cận thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân;
+ Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật theo quy định của pháp luật.
+ Thông báo quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp.
+ Cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Đây là những quy định rất quan trọng nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao nhu cầu về thông tin đất đai để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của các tổ chức và cá nhân.
2.3. Chương III. Địa giới hành chính và điều tra cơ bản về đất đai
Chương này quy định về 5 vấn đề: Địa giới hành chính; bản đồ hành chính; bản đồ địa chính; điều tra, đánh giá đất đai và thống kê, kiểm kê đất đai.
Ngoài ra, chương này có sửa đổi, bổ sung một số nội dung sau:
2.3.1. Về lập, chỉnh lý bản đồ địa chính (Điều 31)
Vấn đề này được bổ sung thêm 2 nội dung gồm: Việc chỉnh lý bản đồ địa chính và trách nhiệm của địa phương trong việc chỉnh lý bản đồ; điều kiện hành nghề đo đạc địa chính (thực hiện theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
2.3.2. Điều tra, đánh giá đất đai (Điều 32 và Điều 33)
Đây là nội dung mới của Luật, quy định 3 vấn đề:
- Quy định các hoạt động điều tra, đánh giá đất đai;
- Nội dung điều tra, đánh giá đất đai;
- Tổ chức thực hiện điều tra, đánh giá đất đai.
2.3.3. Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất (Điều 34)
Nội dung này có các điểm mới sau:
- Bổ sung quy định việc kiểm kê đất đai chuyên đề: công việc này không thực hiện định kỳ mà thực hiện theo yêu cầu nhiệm vụ quản lý đất đai từng thời kỳ, được thực hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Bổ sung quy định trách nhiệm của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chủ trì, phối hợp với UBND cấp tỉnh thực hiện thống kê, kiểm kê đất quốc phòng, an ninh và gửi báo cáo kết quả về Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Sửa đổi quy định về báo cáo, công bố kết quả: Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ và công bố kết quả thống kê, kiểm kê
2.4. Chương IV. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
2.4.1. Về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Khoản 2, 7, 8 Điều 35).
- Về kỳ kế hoạch sử dụng đất:
Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, kế thừa Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 vẫn quy định kỳ kế hoạch là 5 năm. Tuy nhiên, đối với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, nhằm đảm bảo tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất, Luật quy định “Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm” (Khoản 2 Điều 37). Việc đổi mới này cùng với đổi mới về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” nhằm khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan (thường tập trung vào những năm đầu của kỳ kế hoạch sử dụng đất 5 năm và cũng chính là đầu nhiệm kỳ như hiện nay), tránh tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất.
- Về căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
+ Quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp nhằm khắc phục được những khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định riêng cho từng cấp để vừa đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, vừa đáp ứng được yêu cầu quản lý của từng cấp; đảm bảo nguyên tắc “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã”.
+ Điểm đổi mới đặc biệt và có tính đột phá trong nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 là quy định cụ thể “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” tại Khoản 4 Điều 40. Trong đó quy định: “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40). Đồng thời Luật cũng quy định “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) để thể hiện được công trình, dự án này. Quy định lồng nội dung quy hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế- xã hội trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất chi tiết của cấp xã trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nhằm tăng tính liên kết giữa các tỉnh, liên kết giữa các vùng, đồng thời rút ngắn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đổi mới trong việc quy định nội dung lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu sử dụng đất trong năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
+ Để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận tại Khoản 5 Điều 40.
- Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Đây là nội dung được bổ sung mới trong Luật Đất đai năm 2013 và được quy định tại Điều 43, trong đó quy định: Cơ quan có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng; hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp; việc xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng thực hiện. Ngoài ra, nhằm đảm bảo tính khả thi của của việc lấy ý kiến, nâng cao vai trò, ý nghĩa của việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật còn giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
- Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 3 Điều 45) nhằm nâng cao trách nhiệm trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai.
- Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Nhằm chấn chỉnh và chuyên môn hóa các tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm một điều về “Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” (Điều 47); Luật giao Chính phủ quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Ngoài những nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2003, lần này Luật bổ sung điểm mới quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (Khoản 2 Điều 49). Đồng thời, để khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt (Khoản 4 Điều 49). Nội dung đổi mới này nhằm tạo điều kiện cho việc thực hiện các dự án đầu tư không bị đình trệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
2.5. Chương V. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Chương này quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Về các trường hợp giao đất, cho thuê đất
So với quy định của pháp luật hiện hành, Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thông qua các quy định mới như:
- Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55).
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56)
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56)
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55).
Việc quy định như trên sẽ thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật đất đai năm 2003.
So với quy định của pháp luật hiện hành, quy định mới này góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, với quy định mới này nhằm nâng cao vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Chính vì vậy, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 4 Điều 40) quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai 2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như:
- Bổ sung Điều 58 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó quy định hai loại điều kiện: Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Khoản 1 và Khoản 2), nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu. Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật (Khoản 3), nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân.
- Bổ sung trường hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền (Điểm g Khoản 1 Điều 57).
- Bổ sung quy định trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định theo thẩm quyền (Điểm a Khoản 2 Điều 59).
2.6. Chương VI. Thu hồi, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Chương này được bố cục thành 03 mụic, cụ thể như sau:
2.6.1. Mục 1: Thu hồi đất và trưng dụng đất
- Về các trường hợp thu hồi đất:
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người để chia thành 4 nhóm để có quy định riêng về cơ chế xử lý đất thu hồi, tài sản trên đất thu hồi phù hợp với tính chất của từng nhóm, gồm:
+ Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61).
+ Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62).
+ Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật (Điều 64); đặc biệt đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp này (Điểm i Khoản 1 Điều 64).
+ Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65).
- Cơ chế sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh:
Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh theo 2 cơ chế sau:
+ Cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62).
+ Cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 73).
Quy định này sẽ góp phần đảm bảo công khai, minh bạch và dân chủ, giảm khiếu kiện phát sinh từ cơ chế sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; đặc biệt là từ quy định này, Luật đất đai năm 2013 làm rõ những trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất được bồi thường theo giá đất do Nhà nước xác định, còn những trường hợp còn lại (Nhà nước không thu hồi đất) thì người sử dụng đất được chủ đầu tư trả tiền theo giá đất do các bên thỏa thuận.
- Thẩm quyền thu hồi đất:
Về cơ bản thẩm quyền thu hồi đất được quy định trong Luật mới theo hướng kế thừa quy định của Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên, Điều 66 của Luật Đất đai năm 2013 có sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất so với quy định hiện hành để cải cách hành chính khi thực hiện các dự án, trong đó quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
- Trình tự, thủ tục thu hồi đất:
Đối với trường hợp thu hồi đất thuộc nhóm 1, 2 (để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng), Luật quy định bổ sung trình tự, thủ tục thu hồi đất tại Điều 69, 70 và 71, đặc biệt là trình tự cưỡng chế kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình tự cưỡng chế thu hồi đất nhằm đảm bảo công khai, minh bạch và dân chủ; đảm bảo quyền lợi của người có đất thu hồi; tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân; trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Các trường hợp thu hồi đất thuộc nhóm 3, 4 (thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người), Luật không quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất mà giao Chính phủ quy định nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện.
- Trưng dụng đất:
Luật bổ sung quy định về trưng dụng đất (Điều 72), nhằm thể chế quy định của Hiến pháp mới theo hướng trưng dụng đất khác với trưng dụng tài sản, trong đó quy định các trường hợp trưng dụng đất, thời hạn trưng dụng đất, bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra... và Luật giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
2.6.2. Mục 2: Bồi thường về đất, hỗ trợ, tái định cư
a) Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75, cụ thể:
- Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau).
- Bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp
b) Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81).
Trong đó, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định mức bồi thường cho người có đất thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó.
c) Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 76), cho một số trường hợp không được bồi thường về đất
Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1 Điều 54;
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
d) Bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án đặc biệt (Điều 87)
Nội dung quy định theo hướng:
- Bổ sung trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất theo quy định của Chính phủ.
- Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó.
đ) Về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
- Quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Khoản 1 Điều 83):
+ Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
+ Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường (Khoản 1 Điều 84):
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.
Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở (Khoản 2 Điều 84):
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.
e) Về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85) theo hướng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư
- Sửa đổi và bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 86):
+ Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.
+ Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
+ Quy định trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu. Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương.
2.7. Chương VII. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Luật có một số điểm sửa đổi, bổ sung sau đây:
2.7.1. Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Khoản 15 Điều 3 và Điều 95):
So với trước đây, thuật ngữ mới thể hiện một số thay đổi:
- Phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) hay được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất;
- Mục đích đăng ký: để “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” mà không phải “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như trước đây.
2.7.2. Tính bắt buộc thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Điều 95):
- Đăng ký đất đai (Khoản 1): là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được giao đất để quản lý tại Điều 8. Riêng việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Cấp Giấy chứng nhận (Khoản 5): là theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sử hữu tài sản gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện quy định
2.7.3. Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều 95 và Điều 96).
2.7.4. Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (Khoản 4 Điều 95)
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
(Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171) bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề).
2.7.5. Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95):
- Được ghi vào Sổ địa chính về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, giấy tờ)
- Được cấp Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện quy định;
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định
2.7.6. Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 6 Điều 95):
- Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
2.7.7. Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký (Khoản 7 Điều 95): thời điểm có hiệu lực là kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký
2.7.8. Giấy chứng nhận và nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận (Điều 97, 98):
- Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận theo thửa: trường hợp sử dụng nhiều thửa đất được cấp chung một Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu được áp dụng đối với tất cả các loại đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người đó.
2.7.9. Về các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận (Điều 99-102)
Quy định này cơ bản giữ như hiện hành, tuy nhiên có sửa đổi một số nội dung:
- Về cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ (Điều 100): bỏ điều kiện không tranh chấp đối với trường hợp có giấy tờ; có tên trong sổ đăng ký, sổ địa chính: là sổ lập trước ngày 15/10/1993; thêm giấy các giấy tờ khác do Chính phủ quy định.
- Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất không có giấy tờ (Điều 101): giao cho Chính phủ quy định chi tiết cho thống nhất.
- Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức đang sử dụng đất (Điều 102): cơ bản như hiện hành; giao cho Chính phủ quy định chi tiết.
- Cấp Giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo sửa đổi theo hướng: bỏ 2 điều kiện: có văn bản đề nghị của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo; có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo; bổ sung điều kiện không tranh chấp.
2.7.10. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao (Điều 103):
Cơ bản như quy định hiện hành và luật hóa điều 45 Nghị định 181; có sửa đổi làm rõ thêm một số từ ngữ, đặc biệt sửa đổi bổ sung Khoản 5 theo hướng trường hợp không có giấy tờ tại Điều 100 mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức công nhận do UBND tỉnh quy định (riêng trường hợp vi phạm thực hiện theo quy định của Chính phủ).
2.7.11. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Điều 105)
Cơ bản như quy định hiện hành, có 2 điểm sửa đổi:
- Bỏ điều kiện UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và môi trường cấp Giấy chứng nhận;
- Bổ sung quy định Cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã có Giấy chứng nhận mà thực hiện các quyền hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.
2.7.12. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp (Điều 106)
Có sửa đổi, bổ sung làm rõ các nội dung:
- Quy định cụ thể các trường hợp đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận:
+ Các trường hợp đính chính: Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người được cấp Giấy chứng nhận; sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ đăng ký đã xét duyệt.
+ Các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận: Nhà nước thu hồi đất; cấp đổi Giấy chứng nhận; đăng ký biến động đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận; cấp không đúng thẩm quyền, không đủ điều kiện, không đúng đối tượng, vị trí, diện tích đất, mục đích, thời hạn hoặc nguồn gốc sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai
- Quy định cơ quan thẩm quyền đính chính, thu hồi: là cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận;
- Bổ sung quy định không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền theo quy định của pháp luật về đất đai
2.8. Chương VIII. Tài chính về đất đai và giá đất
2.8.1. Về tài chính đất đai
Nội dung mục này cơ bản giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Đất đai năm 2003, có bổ sung một số nội dung về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quy định về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất; bổ sung việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với nước, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công; đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không; về Quỹ phát triển đất.
2.8.2. Về giá đất
a) Về nguyên tắc định giá đất: Việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc (Khoản 1 Điều 112)
b) Về giá đất: Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung quy định xác định giá đất cụ thể, như sau:
- Về khung giá đất (Điều 113):
Luật Đất đai năm 2013 giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
- Về bảng giá đất (Khoản 2 Điều 114):
Nếu như Luật Đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và ban hành hàng năm (công bố vào ngày 01/01của hàng năm) và được sử dụng để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước và ngược lại của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong mọi trường hợp thì Luật Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.
Bảng giá đất được áp dụng trong 6 trường hợp. Cụ thể như sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
- Về giá đất cụ thể (Khoản 4 Điều 114):
Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể trong 5 trường hợp sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
c) Về tư vấn giá đất (Điều 115):
Luật Đất đai năm 2013 đã dành 02 điều quy định các trường hợp tư vấn giá đất được thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn giá đất và hành nghề tư vấn giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn có chức năng tư vấn xác định giá đất, đặc biệt Luật còn quy định giá đất tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất.
2.8.3 Đấu giá quyền sử dụng đất (Mục 3)
Mục này có 03 Điều quy định cụ thể về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất; các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
2.9. Chương IX. Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai
- Hệ thống thông tin đất đai (Điều 120) được xây dựng thành một hệ thống thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu (quản lý đất, thuế, ngân hàng...).
Thành phần của hệ thống thông tin đất đai gồm: hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; hệ thống phần mềm; cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
- Cơ sở dữ liệu đất đai (Điều 121): được xây dựng thống nhất trong cả nước.
Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin CSDL do Bộ TNMT quy định
- Quy định quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai (Điều 122)
- Quy định Dịch vụ công điện tử trong lĩnh vực đất đai (Điều 123) gồm: đăng ký điện tử; giao dịch về đất đai bằng điện tử; cung cấp thông tin, dữ liệu về đất đai.
- Trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin đất đai (Điều 124).
2.10. Chương X. Chế độ sử dụng các loại đất
2.10.1. Thời hạn sử dụng đất
Mục này quy định về các trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 125), các trường hợp đất sử dụng có thời hạn (Điều 126); thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 127) và thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 128).
Luật Đất đai năm 2013 có quy định điều chỉnh thời hạn giao đất trong hạn mức sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất; đối với tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đối với trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thì thời hạn sử dụng đất thuê là 70 năm.
2.10.2. Đất nông nghiệp
- Điều 130 quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định tại điều này thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được nâng lên so với quy định hiện hành nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; đồng thời Quốc hội giao Chính phủ quy định cụ thể hạn mức nhận chuyển quyền này cho phù hợp với đặc điểm của từng vùng và từng thời kỳ, tạo điều kiện cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai để hình thành những vùng sản xuất hàng hóa lớn trong nông nghiệp.
- Điều 133 quy định về đất nông nghiệp do tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng. Trong nội dung điều này có quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp thì phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, lập phương án sử dụng đất. Nội dung phương án sử dụng đất phải xác định rõ diện tích, ranh giới sử dụng, diện tích từng loại đất được giữ lại sử dụng, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất bàn giao cho địa phương; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo phương án sử dụng đất được phê duyệt; thu hồi diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho thuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, bị chiếm để tạo quỹ đất giao, cho thuê đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc giao đất, cho thuê đất phải ưu tiên hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số không có đất hoặc thiếu đất sản xuất ở địa phương.
- Điều 134 quy định về chế độ sử dụng đất trồng lúa. Nội dung điều này được quy định theo hướng Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa; Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao; người sử dụng nội dung điều này được quy định bổ sung theo hướng làm rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước thực hiện việc bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất do chuyển mục đích sử dụng đất.
2.10.3. Đất phi nông nghiệp
- Điều 146 quy định về đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn, trong đó có bổ sung quy định “khi thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn, Nhà nước chủ động thu hồi đất, bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và đất vùng phụ cận theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất”.
- Điều 149 quy định về đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm chế xuất, làng nghề. Ngoài các nội dung kế thừa quy định tại Điều 90 Luật năm 2003, Luật này đã luật hóa quy định tại Điều 84 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và có có bổ sung các quy định sau đây:
+ Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp để phục vụ đời sống người lao động;
+ Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án, không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật này.
- Điều 151 quy định về đất sử dụng cho khu kinh tế. Ngoài các nội dung kế thừa quy định tại Điều 92 Luật Đất đai năm 2003, Điều 86 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ, nội dung điều này bổ sung quy định cụ thể các khu chức năng trong khu kinh tế bao gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu chức năng khác. Ban quản lý khu kinh tế chỉ được giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế.
- Bổ sung quy định về đất cảng hàng không, sân bay dân dụng (Điều 156) nhằm đảm bảo sự thống nhất trong việc điều chỉnh quan hệ pháp Luật đất đai.
- Bổ sung quy định về đất xây dựng công trình ngầm (Điều 161). Nội dung điều này quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm phải phù hợp với quy hoạch xây dựng công trình ngầm, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan; Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm theo quy định của Chính phủ.
2.10.4. Đất chưa sử dụng:
Mục này có 02 điều quy định về quản lý đất chưa sử dụng (Điều 164) và đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng (Điều 165). Nội dung các Điều này về cơ bản giữ nguyên như quy định của Luật Đất đai năm 2003.
2.11. Chương XI. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Luật năm 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân…) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
2.11.1 Quy định chung
Nội dung mục này có những điểm mới sau đây:
- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 167).
Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện.
- Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Khoản 3 Điều 167).
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Luật cũng quy định rõ việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Luật hóa quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168); các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169), trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (Điểm b Khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (Điểm đ Khoản 1).
- Bổ sung quy định quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171). Việc xác lập quyền đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
- Điều 172 quy định về quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Nội dung điều này được quy định trên cơ sở kế thừa nội dung Điều 108 của Luật Đất đai năm 2003 cho phù hợp với chủ trương chuyển đa số các trường hợp giao đất sang thuê đất.
2.11.2. Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất
Nội dung mục này về cơ bản kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2003, trong đó có một số nội dung đổi mới như sau:
- Điều 174 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định theo hướng bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, mở rộng mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ để vay vốn sản xuất kinh doanh như quy định hiện hành; bổ sung quy định về quyền của tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 4).
- Điều 175 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm đã bãi bỏ biện pháp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê, bổ sung quyền được bán tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Luật hóa các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản tại Điều 107 và Điều 109 của Nghị định định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ (Điều 177).
- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 178). Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
2.11.3. Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất
- Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều 179. Nội dung này kế thừa quy định Điều 113 của Luật Đất đai năm 2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:
+ Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật” và “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự” (Điều 179); bổ sung quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (Khoản 3 Điều 179).
2.11.4. Quyền và nghĩa vụ của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
So với Luật năm 2003, mục này có bổ sung các nội dung sau đây:
- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của của tổ chức kinh tế liên doanh; quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam (Điều 183).
- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh (Điều 184).
- Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34/2009/QH12 và luật hóa Điều 13 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP (Điều 186).
- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187).
2.11.5. Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác và chỉ được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định này, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện. Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
- Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
2.12. Chương XII. Thủ tục hành chính về đất đai
Chương này quy định về các loại thủ tục hành chính về đất đai, việc công khai thủ tục hành chính và thực hiện thủ tục hành chính đất đai.
Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện.
2.13. Chương XIII. Giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
Nội dung chương này quy định về giám sát và thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Nội dung chương này có một số điểm mới sau:
- Luật Đất đai năm 2013 quy định theo hướng tăng cường hơn sự theo dõi, giám sát, đánh giá của Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận và nhân dân về việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Điều 199 quy định về giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất. Công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện phản ánh các sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai đến các cơ quan có thẩm quyền. Luật cũng đã quy định cụ thể về nội dung, hình thức giám sát của công dân, trách nhiệm của các tổ chức đại diện của công dân, trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được ý kiến của công dân và các tổ chức đại diện.
- Luật cũng quy định về hệ thống theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất để đánh giá việc thi hành pháp luật đất đai, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, sự tác động của chính sách, pháp luật đất đai đến kinh tế, xã hội và môi trường trên phạm vi cả nước và các địa phương (Điều 200).
- Đổi mới quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo hướng đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo quy định thì đương sự có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (Điều 203).
- Bổ sung quy định về trách nhiệm của người đứng đầu trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai (Điều 208); quy định xử lý trách nhiệm của người thực thi công vụ vi phạm pháp luật đất đai và người đứng đầu cơ quan, tổ chức để xảy ra vi phạm pháp luật đất đai (Điều 207).
2.14. Chương XIV. Điều Khoản thi hành
Chương này quy định về điều khoản chuyển tiếp, hiệu lực thi hành, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Trần Đình Trữ
TP. Pháp chế TTTP. HCM